תושבים ותושבות יקרים, מבולבלים? זה בסדר! תהליכי התחדשות עירונית הם מורכבים מאוד, וכוללים מספר רב של גורמים, בעלי תפקידים ותהליכים המתרחשים במקביל.
כאן תוכלו למצוא את שלבי קידום פרויקט התחדשות עירונית, ומידע חשוב הנוגע לכל שלב. עם זאת, חשוב לזכור – לא תמיד הדברים מתרחשים "לפי הספר". בקרית עקרון קיימים ארבעה מתחמי פינוי בינוי בשלבים שונים. מוזמנים לראות איפה המתחם שלכם נמצא ביחס לתהליך ולדלג לשלב המתאים, או לפנות אלינו להתייעצות במייל או בטלפון.
אנחנו מזכירים – לא חותמים על הסכמים לפני שמתייעצים עם המינהלת!
בדיקה ראשונית
בדיקה זו מתקיימת לרוב על ידי יזם פרטי, הרשות המקומית או על ידי בעלי הדירות עצמם. מטרת הבדיקה היא לבחון האם לפרויקט מסוג פינוי-בינוי/ תמ"א 38 יש היתכנות כלכלית (האם הפרויקט יהיה מספיק רווחי עבור יזמים כדי להשקיע בו?), חברתי (האם התושבים מעוניינים בכלל?) ותכנוני (מה המדיניות העירונית ביחס לפיתוח האזור?).
מה ואיך בודקים? קראו עוד על חישוב כדאיות כלכלית בפרק 7.
רוצים לבדוק אפשרות לקידום פרויקט התחדשות בבניין שלכם? פנו למינהלת כדי להתייעץ!
התארגנות בעלי הדירות ובחירת נציגויות דיירים
בפרויקט התחדשות עירונית הכוח הוא קודם כל בידיים שלכם – בעלי הדירות. לכן, בליבת הפרויקט צריכה להתקיים בחירה מוסדרת של נציגות דיירים לכל בניין באמצעות אסיפת דיירים. מטרת הנציגות היא לשמש כקולם של הדיירים בתהליך, לסייע בבחירת אנשי מקצוע (עורך דין מטעם הדיירים, יזם, מפקח על הבניה ועוד), ניהול המשא ומתן לקראת חתימה על הסכם וכו'. נציגות הדיירים פועלת בהתנדבות, ואינה יכולה לחתום בשם אף דייר אחר!
* מומלץ שגם דיירי דיור ציבורי יקחו חלק בנציגות! הם אינם יכולים לקחת חלק בהיבטים הכספיים, אך חשוב שיהיו מעורבים בתהליך מאחר והם זכאים לקבל דירה בפרויקט החדש.
קראו כאן על תפקיד הנציגות, אופן הקמתה, תכנית עבודה מומלצת וטופס הסמכה לחברי נציגות.\
זקוקים לסיוע בהקמת נציגות בבנין/מתחם שלכם? פנו למינהלת כדי להתייעץ!
בחירת בעלי מקצוע מטעם הדיירים
כל פרויקט התחדשות עירונית הוא מורכב ודורש ליווי מקצועי של גורמים שונים, כאשר המרכזיים שבהם הם – עורך דין, יזם (לעתים הוא גם הקבלן) ומפקח בניה. לאחר בחירת נציגות הדיירים, מגיע שלב בחירת אנשי המקצוע אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויתנו מענה לצרכי התושבים. מקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית כי שכר הטרחה של אנשי המקצוע משולם על ידי היזם. עם זאת, הדיירים הם אלו שבוחרים את אנשי המקצוע, ואסור שהייצוג המשפטי של הדיירים יהיה זהה לייצוג של היזם!
- איך בוחרים ייצוג משפטי, מה חשוב לדעת וכיצד הוא מסייע בבחירת יזם? קראו כאן
- הסכם לדוגמא בין עו"ד מייצג דיירים לבעלי הדירות
- התנהלות עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקט התחדשות עירונית (לשכת עורכי הדין בישראל)
מכרז יזמים וחתימה על הסכמים
לאחר בחירת הנציגות ועו”ד מלווה הגיע השלב אשר יאפשר את הוצאתו לפעול של הפרויקט – שלב בחירת היזם. מומלץ לערוך מכרז ולבחור מתוך המועמדים את איש המקצוע המתאים והראוי ביותר, לאחר השוואה מעמיקה בין ההצעות השונות וניהול משא ומתן. זכרו, על מנת שיזם יוכל לממש פרויקט, הוא זקוק להסכמת בעלי הנכסים (לפחות 67% מבעלי הדירות מכל "מקבץ" – מספר המבנים הדרוש כדי להקים עליו בניין חדש)
בקריית עקרון רוב המתחמים מקודמים ע"י המועצה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ("מסלול רשויות"). כלומר – הן אלו המכינות את התב"ע (תכנית בנין עיר) למתחם שמאושרת ע"י מוסדות התכנון. במקרה כזה, רק לאחר שהתב"ע מאושרת, יזמים/קבלנים יכולים להתקדם לשלב המימוש – כלומר להוציא היתרי בניה לפי הכללים שנקבעו בתב"ע. אם המתחם שלכם הוא כזה – שימו לב שמה שמובטח לכם בהסכם אכן תואם את הנחיות המועצה!
באיזה מסלול כל מתחם?
- מסלול רשויות: מתחם זוגות צעירים, מתחם הרצל-ויצמן, מתחם רבין.
- מסלול יזמי: מתחם לב היישוב/קרן היסוד.
לפני החתימה על הסכם פינוי-בינוי חשוב לוודא:
- קבלת יעוץ משפטי מעורך דין שנבחר על ידי בעלי הדירות טרם החתימה ובחן את ההסכם.
- קריאה והבנה של ההסכם ונספחיו, בליווי עורך הדין מטעמכם.
- חתימה על ההסכם בנוכחות עורך הדין מטעמכם וקבלת העתק של מסמכי ההסכם עליו חתמתם.
- מהן חובות היזם על פי החוק?
- אילו ערבויות ניתנות לבעלי הדירות?
- על מה כדאי לנהל משא ומתן עם היזם?
- מה לגבי קשישים ואנשים עם מוגבלויות?
כל זאת ועוד קראו במדריך להסכם פינוי-בינוי
* הסבר על זכויות קשישים זמין גם בגרסת סרטון (אך שימו לב: בעדכוני החקיקה האחרונה נקבעו כי הזכויות יחולו על בני 70 ומעלה ו-75 ומעלה, ולא 75 ומעלה ו-80 ומעלה כנאמר בסרטון)
דיירי הדיור הציבורי? יש לכם זכויות בתהליך! קראו כאן
- נוסח מומלץ לפנייה לקבלת הצעות לבחירת יזם לעסקת פינוי בינוי
- הסבר בנוגע לפנייה לקבלת הצעות לבחירת יזם לעסקת פינוי-בינוי
- מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי
השלב התכנוני
שלב התכנון בהתחדשות עירונית הינו מורכב בשל הצורך להוסיף הרבה דירות בשכונה קיימת תוך שמירה על צרכי התושבים הקיימים וסביבת המגורים, ככל שניתן. התחדשות עירונית איכותית היא כזו שמאזנת בין הרצונות והצרכים של כולם, משלבת את המבנים החדשים בשכונה הקיימת, ויוצרת מרחב ציבורי נעים.
לכל מסלול התחדשות ישנם שלבי תכנון שונים:
- מסלול רשויות (הרצל-ויצמן, זוגות צעירים, מתחם רבין) – את התכנית מובילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף פעולה עם המועצה, ולכן השלב התכנוני יכול להתחיל גם לפני שהדיירים בחרו עו"ד ויזם. כלומר – המועצה מכינה את התב"ע (תכנית בנין עיר) למתחם ולאחר שהתב"ע מאושרת במוסדות התכנון, יזמים/קבלנים יכולים להתקדם לשלב המימוש – כלומר להוציא היתרי בניה לפי הכללים שנקבעו בתב"ע.
- מסלול יזמים (מתחם לב/היישוב קרן היסוד) – את התוכנית מובילה חברה יזמית בשיתוף המועצה, ולכן תהליך התכנון כרוך בהתארגנות הדיירים והיזם.
אך זכרו – כך או כך בחירת נציגות הדיירים ועורך הדין הכרחית למימוש התכנית בפועל ולהתקשרות שלכם עם אנשי מקצוע!
תקופת הביצוע
לאחר אישור התוכנית בועדות התכנון והשגת הסכמת רוב נדרש מבעלי הדירות, ניתן לממש את הפרויקט!
במהלך הריסת המבנים, היזם מחויב לספק לבעלי הנכסים דיור חלופי, כלומר דירה שכורה זמנית.
קשישים, דיירי דיור ציבורי, אנשים עם מוגבלויות? יש לכם זכויות ואפשרויות מיוחדות. קראו עוד פה:
- קשישים ואנשים עם מוגבלויות קפצו לפרק 4
- זכויות דיירי דיור ציבורי בהתחדשות עירונית
אכלוס ומעבר לדירה החדשה!
עם תום הבנייה תקבלו מפתח לדירה החדשה באופן שהובטח לכם בהסכם מול היזם. את הבניינים הישנים מחליפים כעת מבנים חדשים, עם מעליות ומערכות מורכבות. חשוב לקבל הנחיות וליווי ממפקח הבנייה והיזם לגבי התפעול החדש של הבניין החדש, שלרוב שונה מאוד מהבניין הישן! הליווי המשפטי ימשיך לשרת אתכם על מנת לוודא שכל הדברים שהובטחו לכם בהסכם אכן מומשו.
ברוכים הבאים לדירה החדשה שלכם!
